En España la seguridad jurídica para los arrendadores es un drama. Cuesta saber a qué atenerse. Nos os hallamos, nada menos, que ante la quinta modificación legislativa relativa a arrendamientos de vivienda desde la aprobación de la LAU, 29/94 hasta Real Decreto-ley 7/2019.

El último Decreto-Ley ha traído varias modificaciones en los que contratos que se firmen tras su aprobación y que hemos resumido así:

1ª- La inscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad

Con el nuevo Decreto-Ley ya no es necesario que los contratos de arrendamiento se inscriban en el Registro de la Propiedad para que produzcan efectos respecto de terceros durante los cinco primeros años de duración para las personas físicas, se convertirán en siete años si elarrendador es una persona jurídica, lo que genera que en cualquiera de los casos en los que se produzca un cambio de arrendador por cualquier de las formas, el contrato continuará vigente durante dicho periodo de tiempo de prórroga obligatoria.

2ª- La duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y sus prórrogas.

La modificación de los artículos 9 y 10 de la LAU supone volver a la duración anterior a la Ley 4/2013 de cinco años de duración mínima más tres de prórroga obligatoria caso no denunciarse el contrato siendo esta por plazos anuales, cuando el arrendador sea persona física. Cuando se trate de una persona jurídica, la duración será de siete años más tres de prórroga por plazos anuales. Igualmente y para el caso de que el arrendador manifieste su voluntad de no renovar el contrato evitando la prórroga debe comunicarlo al inquilino con cuatro meses de antelación, aumentándose de esta forma el plazo. Si es el arrendatario el que quiere terminar con el alquiler, debe avisar con dos meses de antelación.

3ª Modificación en cuanto a la denegación de la prórroga obligatoria

Con anterioridad existían unos motivos tasados para que el dueño de la vivienda pudiera negar la prorroga obligatoria. Con la nueva redacción del artículo 9º.3 la obligatoriedad de que la causa de denegación se especifique en el contrato es inexcusable, tiene que figurar necesariamente en el contrato y por tanto complica la situación.

Entiendo que puede suponer la retirada del mercado de alquiler de una parte las viviendas y la no salida de otras, lo que provocará un incremento en los precios. La inseguridad e incapacidad para recuperar la vivienda por el arrendador en un estado de necesidad provocará que disminuya la red de viviendas en alquiler.

Con anterioridad a la reforma la pretensión de obtención de la vivienda mediante la denegación de prórroga, podía perfectamente llevar aparejada la oposición por parte de un inquilino y entonces era un Juez mediante el oportuno procedimiento judicial quien decidía si de verdad concurría esa cauda de necesidad o bien no existía la misma y se trataba solo de una argucia del arrendador para retomar la propiedad.

4ª Modificación en cuanto a la capacidad de arrendador de reclamar garantías y avales adicionales a la fianza.

El nuevo decreto ley establece que los avales o garantías adicionales a la fianza que tenga que entregar el arrendatario no podrán suponer nunca un desembolso de dos meses de renta. Se mantiene dentro del artículo 36 de la LAU la fianza obligatoria de un mes para el arrendatario.

De esta manera a la hora de realizar un contrato el arrendatario tendrá que disponer como máximo y cuando concurran todos los supuestos antedichos de dos mensualidades de renta como aval , un mes como fianza y otro para la renta del propio mes inicial del contrato, lo que nos lleva a cuatro mensualidades.

5ª Inaplicación de esta Ley para los alojamientos turísticos

La Ley de Arrendamientos Urbanos viene a reiterar que los apartamentos turísiticos no están dentro de la LAU,- como no podía ser de otra manera,- si bien es cierto que quizás se ha perdido una muy buena ocasión para definirlos con absoluta claridad dada la confusión que a veces puede llegar a existir con el arrendamiento de temporada, lo que en algunos casos da lugar a intentos de fraude en este mercado.

6ª Actualización de la renta y las mejoras

A pesar de que algunos partidos políticos querían regular el precio del alquiler, el arrendamiento sigue siendo libre en España, si bien es cierto que determina el artículo 18 de la LAU en su nueva redacción incluye una limitación exclusiva de la subida de la renta al IPC sin posibilidad de usar otro parámetro durante los primeros cinco o siete primeros años de contrato dependiendo como ya hemos indicado de que hablemos de arrendador persona física o arrendador persona jurídica.

En todo caso es importante indicar que la antedicha subida deberá pactarse expresamente en el contrato, ya que de lo contrario, la renta no podrá actualizarse bajo ninguna circunstancia.

Por último además de la fijación exclusiva del IPC a las subidas de la renta, el Decreto establece el compromiso de crear en ocho meses un sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler.

Respecto de la segunda cuestión debemos indicar que el artículo 19 de la LAU sí permite elevar la renta por mejoras, siempre que éstas no estén incluidas en el deber de conservación que para el arrendador establece el artículo 21 y que además estén consensuadas con el arrendatario.

7ª Modificación en cuanto a la subrogación mortis causa para el arrendatario.

Se ha introducido en la reforma la imposibilidad de que en los contratos de duración superior a la antedicha de cinco o siete años tampoco tenga cabida en cualquier caso la cláusula de renuncia previa del arrendatario cuando éste se encuentre en situación de vulnerabilidad, sea mayor de 65 años, existan afectados menores de edad, o personas discapacitados.

8ª.- Modificación en cuanto a la atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al arrendador persona jurídica.

La reforma en este caso introduce un párrafo final en el art. 20 de la LAU que establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador en el caso de que esta fuera una persona jurídica, sin posibilidad de pacto en contrario. En caso de persona física cabe acuerdo entre las partes.

Esta medida pretende que el arrendatario no asuma el pago de los honorarios de gestión, y redacción del contrato de arrendamiento o de la inmobiliaria, si bien el legislador opta por una solución intermedia al prever el supuesto solo cuando hablemos de arrendadores persona jurídica.

9ª-Modificación en cuanto al derecho de adquisición preferente a favor de las Administraciones Públicas.

Se incluye en el artículo 25.7 una modificación que otorga los derechos de tanteo y retracto respecto de la totalidad del inmueble, al órgano que determine la administración para el caso de venta conjunta de la vivienda arrendada con las restantes existentes o locales propiedad intentando poner algún tipo de control a las ventas de inmuebles a Fondos de Inversión o Fondos Buitre, dando la oportunidad para que la administración pública para que pueda controlar e impedir esas ventas.

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